Hypotèques

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Qu’est-ce ?

L’hypothèque est une financement octroyé par un établissement financier (banque, compagnie d’assurance, caisse de pension, etc.) pour vous aider à compléter vos fonds propres lors d’un achat immobilier. Suivant la nature de l’objet (résidence principale ou secondaire, objet standard ou luxueux, objet récent ou ancien) vous pourrez obtenir entre 60 et 80% du prix d’achat sous forme d’hypothèque.

Qu’es ce qu’une hypothèque ?

Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme destiné à financer un bien immobilier en vue de devenir propriétaire. Ce crédit à long terme est garanti par un gage immobilier. Le prêt est accordé par un établissement bancaire ou une assurance. Pour obtenir une hypothèque et financer votre appartement ou maison en propriété, vous devez apporter au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres. Ces fonds propres doivent provenir, par exemple, de l’avoir en compte, de l’avoir de prévoyance (3e pilier), du produit de la vente de titres, du soutien financier par des membres de la famille (p. ex. donation), etc.

Combien dois je gagner pour financer un bien immobilier ?

Pour pouvoir financer un appartement ou une maison La règle générale est qu’il faut prévoir 33 % de votre revenu pour couvrir les coûts liés au bien immobilier. Les intérêts hypothécaires sont calculés avec un taux d’intérêt théorique de 5 % du prêt hypothécaire afin de sécuriser le financement également en cas de hausse des taux d’intérêt;

Taux hypotécaire

Le financement hypothécaire idéal consiste souvent en une combinaison individuelle, constituée de prêts à taux fixes et à taux variables. Les intérêts hypothécaires sont des montants que les preneurs de prêt hypothécaire doivent payer régulièrement à leur banque ou à leur bailleur de fonds pour le prêt. . Ils doivent être payés à intervalles réguliers. Le montant des taux hypothécaires dépend de la situation du marché et du modèle hypothécaire choisi. 

Le taux variables

Les taux d’intérêt sont tout aussi volatils que le marché des capitaux. Ils sont donc actualisés régulièrement par les prêteurs hypothécaires. Dans le cas de l’hypothèque du marché monétaire, aussi appelée «hypothèque SARON», le taux d’intérêt de référence est fixé chaque jour et peut donc être soumis à de fortes fluctuations. Le taux d’intérêt client se compose du taux d’intérêt de référence et du supplément (marge) convenu de manière fixe entre le fournisseur et le client pour toute la durée du contrat. Pour information, Le prêt hypothécaire marché monétaire est basée sur le taux Compounded SARON 3 mois, il a une durée de 3 ans et peut être convertie en prêt hypothécaire à taux fixe à la fin de chaque trimestre.

Les taux fixe

L’hypothèque a taux fixe à un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du prêt hypothécaire. Elle permet de se protéger contre la hausse des taux d’intérêt et a une durée maximale de 25 ans. Le preneur d’hypothèque ne profite certes pas d’une baisse du niveau d’intérêts, cependant, lorsque les taux montent, aucuns coûts supplémentaires ne lui sont occasionnés. Ainsi, un haut niveau de sécurité de planification financière est garanti.

Quelles sont les possibilités pour rembourser une hypothèque?

Dans le cadre de l’amortissement direct vous remboursez votre prêt hypothécaire au prêteur par mensualités fixées au préalable. Mais vous pouvez aussi rembourser votre hypothèque par le biais de la prévoyance vieillesse en versant sur un pilier 3a ou3b soit au travers de votre banque ou d’une assurance.  Cet amortissement indirect vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’une couverture d’assurance pendant toute la durée de la police.

Nos avantages

Fonds Propres

  • Nous offrons des financements hypothécaires avec 10% de fonds propres sous certaines conditions. Voire même à 100% si remise de certaines garanties complémentaires

Taux

  • Nos taux sont en moyenne 0,45% inférieurs à ceux des banques classiques.

Le remboursement anticipé

  • Nos hypothèques peuvent être remboursées sans pénalités en cas de revente de votre bien avant l’échéance (Seulement avec certains partenaires)

Défiscalisation

  • Des amortissements de votre dette qui pourront être défiscalisés

Octrois de crédit rapide

  • Des octrois de crédits sous 5 jours ouvrables ce qui vous permet de pouvoir vous positionner rapidement lors d’un achat immobilier et ainsi de pouvoir devancer d’autres acquéreurs intéressés au même objet que vous.

FAQ

Quels sont les types de prêts disponible en Suisse ?

En suisse nous avons 2 grands types d’hypothèques :

-Les hypothèques à taux variables offrent une flexibilité en ajustant les taux de manière mensuelle ou trimestrielle. Cette flexibilité permet de rembourser le prêt ou de changer de banque sans pénalités. Cependant, le revers de la médaille est que les taux peuvent augmenter rapidement en cas de hausse généralisée sur les marchés. Cette catégorie comprend les hypothèques variables proposées par les banques via leurs fonds, ainsi que les hypothèques SARON, acquises sur les marchés et revendues par les établissements financiers qui y ajoutent leurs marges.

-Les hypothèques à taux fixe, quant à elles, sont conclues pour une durée allant de 1 à 25 ans, généralement jusqu’à 10 ans. Elles offrent la possibilité de connaître avec certitude les charges d’intérêts au fil du temps et de se protéger contre d’éventuelles hausses futures des taux. Cependant, en cas de vente avant l’échéance, des pénalités peuvent être appliquées par l’établissement financier, que ce soit une banque ou une assurance. Le montant de ces pénalités peut varier en fonction des conditions du marché et de la durée restante.

Comment les taux d'intérêt sont-ils déterminés ?

En Suisse, les taux d’intérêt hypothécaires sont déterminés par plusieurs facteurs, notamment le taux directeur de la Banque nationale suisse, les conditions économiques, le type de taux (fixe ou variable), les politiques internes des banques, la durée du prêt, les risques liés au marché immobilier et la concurrence entre les prêteurs. Les emprunteurs peuvent choisir parmi divers types de prêts en fonction de leurs besoins, et il est recommandé de consulter un professionnel financier pour des conseils adaptés.

 

Quelles sont les conditions d'éligibilité pour obtenir un prêt ?

Avoir au minimum 20% de fonds propres pour le financement du bien + 5% de fonds propres destinés aux frais d’achat.

Que la charges des intérêts théoriques, des amortissements et des frais annexes ne dépassent pas 1/3 des revenus brut de l’emprunteur.

 

Combien de fonds propres sont nécessaires ?

20% pour une résidence principale récente. Cela peut monter à 30% pour des biens anciens et partiellement rénové notamment au niveau énergétique.

40% pour les biens en résidence secondaire ou pour les objets de luxe (bien de plus de 2millions, mais ce seuil peut varier en fonction des établissements financier).

20% pour un bien de rendement si récent et 30% si ancien.

Y a-t-il des restrictions pour les non-résidents ou étrangers ?

Avoir la nationalité suisse permet d’acquérir tous types de biens dans toutes la Suisse

Etre résident étranger avec un permis B permet d’acquérir une résidence principale uniquement

Etre résident étranger avec un permis C donne le droit d’acquérir tous type de biens (secondaire, de rendement,…)

Etre étranger vivant à l’étranger et sans permis de séjour permet d’acheter un bien commercial dans toute la Suisse ou une résidence secondaire de moins de 200m2 en zone touristique comme Verbier ou Montreux

 

Comment fonctionne l'amortissement d'un prêt ?

L’emprunteur peut rembourser directement son prêt en réduisant chaque année le montant de son hypothèque. C’est l’amortissement direct.

L’emprunter peut nantir chaque année le montant de l’amortissement sur un compte bancaire ou via une assurance-vie. L’hypothèque reste donc constante. C’est l’amortissement indirect. Cette manière de procéder permet souvent d’obtenir des avantages fiscaux, d’avoir du rendement sur le montant mis en amortissement et d’avoir des couvertures en cas d’invalidité et de décès si l’amortissement est fait au travers une assurance-vie.

 

Quels sont les avantages fiscaux associés aux prêts ?

La dette hypothécaire est déductible de la fortune ce qui réduit l’impôts y relatif.

L’amortissement peut-être déductible des impôts si l’emprunteur opte pour un 3ème pilier a ou des rachats dans sa caisse de pension mis en nantissement.

 

 

Quels sont les frais supplémentaires liés à un prêt ?

Les établissements financiers peuvent facturer des frais de dossier au début du contrat. Puis par la suite seul les intérêts sont à payer chaque trimestre ainsi que d’éventuels frais de tenue de compte.

 

 

Comment les banques évaluent t'elle la valeur d'un bien ?

Chaque établissement s’appuie sur des sociétés offrant des logiciels de calcul basés sur les dernières transactions enregistrées ou fournies par les établissements financiers de la place.

Selon la spécificités du bien un expert de la banque ou mandaté par elle peut fournir une valeur de gage. L’expert se basera alors sur différentes valeurs comme la valeur intrinsèques, la valeur vénale, la valeur de rendement ou une moyenne des 3.

 

Est-il possible de renégocier un prêt hypothécaire ?

En Suisse l’usage veut que l’on ne renégocie pas son prêt en cours. Il faut attendre l’échéance pour renégocier avec sa banque ou changer d’établissement.

Il est cependant toujours possible de casser et de rembourser son prêt moyennant le paiement de pénalités afin de refixer pour une durée plus longue à des taux plus intéressants. Dans certains cas ce calcul peut être rentable.